Hubungan antara penyewa dan tuan rumah di Malaysia boleh dikatakan tidak semudah disangka, terutamanya jika melibatkan deposit sewa rumah. Sebagai pemilik atau penyewa, adakah anda pernah berdepan masalah deposit rumah sewa? Artikel akan memberi panduan tentang konflik antara penyewa dan tuan rumah.
Fokus artikel ini adalah tentang pertikaian yang lazim berlaku, terutamanya apabila tuan rumah enggan memulangkan deposit sewa atas dakwaan kerosakan yang berlaku. dengan mengambil kira perspektif penyewa dan pemilik rumah, kami akan menjelaskan beberapa isu popular dan cara penyelesaian.
Masalah Penyewa dan Tuan Rumah di Malaysia: Aspek Perundangan
Undang-undang utama di Malaysia yang mengawal selia jika pertikaian berlaku antara penyewa dan tuan rumah adalah Akta Kontrak 1950 dan Akta Relief Spesifik 1950.
Akta Kontrak 1950
Akta Kontrak 1950 menyediakan peraturan am untuk semua kontrak, termasuk perjanjian sewa rumah. Ia menerangkan tanggungjawab kedua-dua pihak, apakah syarat untuk kontrak yang sah, dan apa yang boleh dilakukan jika kontrak dilanggar. Akta ini penting terutamanya dalam pertikaian di mana perjanjian sewa rumah tidak jelas atau tanpa perjanjian bertulis.
Akta Relief Spesifik 1950
Akta Relief Spesifik 1950 ini menyediakan remedi untuk situasi tertentu. Sebagai contoh, akta ini membenarkan tuan rumah untuk mendapatkan perintah mahkamah untuk menghalau penyewa yang enggan keluar setelah perjanjian sewa rumah ditamatkan. Melalui akta ini juga, penyewa boleh dapatkan perintah mahkamah untuk memaksa tuan rumah untuk membaik pulih kerosakan pada rumah tersebut agar penyewa dapat mendiami rumah tersebut.
Akta Distres 1951
Akta ini membolehkan tuan rumah merampas harta penyewa untuk melangsaikan sewa tertunggak. Namun, tindakan ini hanya boleh dibuat melalui perintah mahkamah, dan ia dilakukan mengikut peraturan ketat bagi mengelakkan tuan rumah menyalahgunakan kuasa.
Deposit Rumah Sewa di Malaysia
Juga dikenali dengan deposit keselamatan, biasanya jumlah deposit ini bersamaan dengan dua bulan sewa. Ia dipegang oleh tuan rumah sebagai satu bentuk perlindungan untuk sebarang potensi kerosakan atau sewa tertunggak. Jika penyewa melanggar kontrak atau mengakibatkan kerosakkan bukan wear and tear pada rumah sewa, tuan rumah berhak untuk menolak jumlah yang bersesuaian daripada deposit sewa rumah untuk menampung kos membaik pulih kerosakan tersebut.
Aspek perundangan
Di Malaysia, tiada undang-undang khusus untuk deposit sewa. Walau bagaimanapun, perjanjian sewa biasanya menyediakan klausa berikut:
- Jumlah deposit keselamatan yang diperlukan.
- Situasi di mana deposit boleh ditahan.
- Tanggungjawab penyewa termasuk penyelenggaraan dan baik pulih harta benda.
Penyelesaian pertikaian
Jika terdapat pertikaian tentang deposit yang ditahan atau kerosakkan harta benda, cara penyelesaian biasanya melalui rundingan dan mediasi. Sekiranya cara tersebut tidak berjaya, isu tersebut boleh di bawa ke mahkamah. Di mahkamah, hakim akan menafsirkan perjanjian penyewaan dan mempertimbangkan undang-undang yang relevan untuk membuat keputusan.
Isu-isu Lazim Berlaku antara Pemilik dan Penyewa di Malaysia
Salah satu isu yang biasa terjadi antara penyewa dan tuan rumah di Malaysia adalah apabila tuan rumah tidak pulangkan deposit rumah sewa. Penyewa mungkin kerap berdepan masalah pemulangan deposit sewa rumah ditahan tanpa sebab munasabah, walaupun tiada kerosakan yang ketara yang terjadi. Keadaan ini boleh membawa kepada pertikaian undang-undang.
Deposit sewa rumah tidak dipulangkan tanpa sebab munasabah
Ada tuan tanah yang memegang deposit penyewa tanpa alasan yang kukuh dan tidak adil. Sebagai contoh, penyewa mungkin telah membersihkan ruang sewa dengan sangat baik sebelum tamat sewa, tetapi tuan rumah mungkin masih mengatakan terdapat kerosakan yang perlu dikeluarkan daripada deposit. Penyewa mungkin berasa kecewa dan tidak mampu untuk membayar tuntutan tersebut.
Dakwaan kerosakan harta benda
Ada ketika penyewa telah membuat kerosakan bukan bersifat wear and tear pada rumah sewa . Kos untuk membaiki kerosakan ini mungkin lebih tinggi daripada deposit rumah sewa. Sebagai contoh, penyewa tidak sengaja pecahkan tingkap semasa memindahkan barang, dan kos membaik pulih tersebut agak tinggi. Pertikaian boleh berlarutan jika tuan rumah dan penyewa tidak bersetuju punca kerosakan dan siapa yang perlu menanggung kos membaik pulih.
Sewa tertunggak
Sekiranya penyewa tidak bayar sewa atau terlewat bayar, keadaan ini boleh mendatangkan isu kewangan kepada kedua-dua penyewa dan pemilik. Sebagai contoh, jika penyewa kehilangan pekerjaan secara mengejut, mereka mungkin mengalami kesukaran untuk membayar sewa. Isu ini boleh memberi kesan berkait seperti tuan rumah tidak dapat membayar ansuran bulanan pinjaman rumah dan menjejaskan kestabilan kewangan tuan rumah sendiri.
Ada kalanya tuan rumah terpaksa menggunakan wang simpanan sendiri, malah membuat pinjaman kerana kegagalan penyewa membayar sewa pada masa ditetapkan.
Bolehkah tuan rumah halau penyewa?
Proses mengusir keluar penyewa agak rumit dan melibatkan beberapa langkah undang-undang yang memakan masa. Sebagai contoh, tuan rumah perlu memberi notis pengusiran bertulis kepada penyewa. Notis tersebut akan menyatakan sebab penyewa diusir dan memberi tempoh masa tertentu untuk melangsaikan tunggakan atau mengosongkan rumah sewa tersebut.
Jika penyewa berdegil, tuan rumah perlu memfailkan tindakan undang-undang di mahkamah untuk mendapatkan perintah pengusiran. Proses ini memakan masa dan tenaga serta kos tinggi untuk kedua-dua pihak yang terlibat. Selain itu, tindakan ini juga melibatkan kos guaman dan sudah pasti mengeruhkan lagi hubungan antara tuan rumah dan penyewa.
Pengalaman diusir dari rumah akan menghantui penyewa dan menyukarkan penyewa mencari rumah pada masa hadapan, seterusnya mengulangi kitaran isu kewangan dan ketidakstabilan yang tidak berkesudahan.
Contoh Deposit Sewa Ditahan Tanpa Sebab Munasabah
Di Malaysia, penahanan deposit yang tidak munasabah oleh tuan rumah boleh berlaku dalam pelbagai situasi:
- Kerosakan yang Tidak Teruk: Ada tuan rumah yang gagal kembalikan deposit atas alasan kerosakan wear and tear yang biasa berlaku apabila penyewa keluar dari rumah sewa. Sebagai contoh, tuan rumah enggan pulangkan deposit kerana perlu mengecat semula dinding bercalar, walaupun keadaan dinding sebegitu biasanya untuk rumah yang dihuni untuk tempoh tertentu.
- Dakwaan Pelanggaran Kontrak Sewa Rumah Tidak Dibuktikan: Kadangkala tuan rumah menahan deposit tanpa membuktikan dengan jelas bahawa penyewa telah melanggar kontrak sewa rumah. Sebagai contoh, penyewa dituduh merosakkan kediaman tanpa sebarang bukti bergambar atau dokumen yang menyokong dakwaan tersebut.
- Caj Baik Pulih yang Melampau: Terdapat situasi di mana tuan rumah mengenakan caj berlebihan untuk kos baik pulih untuk mengambil kesempatan terhadap deposit penyewa. Pemilik rumah mungkin manaikkan harga caj membaik pulih perkara kecil seperiti mengganti mentol atau menampal lubang kecil di dinding. Melalui cara ini, tuan rumah mengaut keuntungan secara tidak adil daripada deposit rumah sewa.
- Pertikaian Tentang Bil Utiliti: Penyewa mungkin mendapati deposit sewa ditahan secara tidak adil untuk menjelaskan bil utiliti yang belum dibayar, walaupun penyewa telah membayar semua bil. Tuan rumah boleh mendakwa masih terdapat tunggakan pada bil utiliti tanpa memberi sebarang bukti yang sah.
- Kelewatan Pembayaran Balik Deposit Sewa: Sesetengah tuan rumah sengaja melewat-lewatkan pemulangan semula duit deposit sewa, melebihi jangka masa yang ditetapkan dalam perjanjian sewa rumah. Kelewatan ini boleh memberi masalah dari segi kewangan kepada penyewa yang bergantung kepada duit deposit ini untuk berpindah atau ingin menggunakan duit tersebut untuk tujuan lain.
Sumber Rujukan atau Nasihat
Terdapat beberapa sumber yang boleh dirujuk oleh penyewa dan tuan rumah. Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan menyediakan nasihat dan sokongan untuk penyewa. Sementara itu, Institut Ejen Hartanah Malaysia pula menawarkan sumber sokongan untuk tuan rumah. Kedua-dua pihak digalakkan untuk mendapatkan nasihat guaman semasa merangka Perjanjian Sewa Rumah untuk memastikan hak dan tanggungjawab mereka ditakrifkan dengan jelas.
Penambahbaikan Undang-Undang Sedia Ada
Satu lagi isu ketara di Malaysia adalah kekurangan pihak berkuasa yang mengawal selia hubungan antara tuan rumah dan penyewa. Faktor kurang pengawalseliaan ini, boleh menjadi punca berlakunya keadaan berat sebelah, seperti tuan rumah menaikkan sewa tanpa notis atau penyewa tidak menjaga keadaan rumah.
Untuk menangani isu sebegitu, ada pihak yang menggesa agar Akta Penyewaan Kediaman yang wujud di negara lain dilaksanakan di sini. Akta ini dijangka dapat memperhalusi aspek perundangan terhadap pasaran sewa, termasuk peraturan desposit sewa rumah dan kerosakan harta rumah sewa. Ia mungkin dapat mengubah skop perundangan dalam menangani pertikaian antara penyewa dan tuan rumah.
Kesimpulan
Undang-undang seperti Akta Kontrak 1950 dan Akta Relief Spesifik 1950 penting untuk difahami lebih mendalam dalam menyelesaikan pertikaian antara penyewa dan tuan rumah di Malaysia. Walaupun terdapat isu subjektif seperti deposit sewa ditahan dan konflik dalam kerosakan harta benda dalam rumah sewa, masih terdapat jalan penyelesaian seperti perbincangan, mediasi atau bantuan guaman. Penyewa dan tuan rumah perlu sentiasa mengikuti perkembangan terkini dalam undang-undang sewaan dan mendapatkan nasihat untuk mencari penyelesaian yang adil.